מימוש משכנתא – הגנת בית מגורים

חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל) מאפשר לממש משכנתאות רשומות על מקרקעין כמו היו פסקי דין (סעיף 81 לחוק ההוצאה לפועל; תקנות 99 – 101 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם – 1979). מימוש משכנתא צריך לעלות בקנה אחד עם תכליותיו של החוק. בבסיס חוק ההוצאה לפועל מונחות שתי תכליות שהן מיוחדות לו (תכליות ספציפיות):

"האחת, לסייע לזוכה לגבות את חובו במהירות וביעילות… השנייה… להגן על החייבים אשר לאור מצבם הכלכלי אינם יכולים לעמוד בתשלום החוב… החוק בא למנוע מצב שבו בהפעלת הגבייה לטובת הזוכה יהפוך החייב לחסר יכולת ולנטל על החברה… זהו היבט סוציאלי, הבא להתחשב בחייב תוך מניעת ירידה לחייו".

בחוק ההוצאה לפועל ניתן למצוא הוראות הבאות להגן על תנאי מגורי החייב ולדאוג לדיור נאות לו ולבני משפחתו. הסעיף הבולט לעניין זה הוא סעיף 38 שעניינו בהגנת בית המגורים. כך קובע הסעיף:

הגנת בית המגורים

38. (א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, בית-מגורים לחייב, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני-משפחתו הגרים עמו מקום-מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) ראש ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים בדרך אחרת.

(ג) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר-המשכנתה או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

…".

הוראה זו משקפת איזון בין זכות הנושה לגבות את חובו לבין זכותו של החייב ליהנות מקורת גג לו ולבני משפחתו. יחד עם זאת, הצדדים למשכנתה יכולים להורות בחוזה ההלוואה כי הוראות הסעיף לא יחולו על מערכת היחסים המשפטית ביניהם. כך מורה הוראת סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל. על מנת לשלול את תחולת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, על הצדדים לשלול את תחולתו באופן מפורש.

האם ניתן לעכב מימוש משכנתא בשל טענות שיש לחייב נגד הזוכה?

הלכה פסוקה היא כי אין מעכבים מימוש משכנתא בשל טענות כספיות שיש לחייב כנגד זוכה, בנוגע לגובה החוב, שאינן טענות שעניינן פרעון מאוחר.

בענין זה נכתב על ידי כב' השופט א' שלו ז"ל בת.א. 441/97 (המר'  10421/97) ענבל מידע לתיירות (1983) בע"מ ואח' נ' השקעוד בע"מ ואח':

"… אם תתאפשר לחייב לסכל או לדחות לתקופה ממושכת מימוש יעיל של בטוחה שנתנה להבטחת חוב על ידי פתיחת הליך כנגד הנושה, ולו גם הליך סרק, הרי נמצא שאין כל ייחוד במנגנון שנוצר כדי לאפשר לנושה לקבל הכספים המגיעים לו בדרך מהירה וללא דחיות מיותרות.

אין כוונה בדברים שנאמרו לעיל לקבוע כי לעולם יהיה חייב מנוע מלפנות לבית המשפט ולבקש עיכוב מימוש בטוחה שנתנה להבטחת חוב.

במה דברים אמורים?

כאשר טוען החייב שאין כל תוקף לשטר המשכון, אם מפני שמעולם לא חתם על שטר זה ואם מפני שפג תוקפו של  שטר זה מסיבה כלשהי. כך יכול חייב להעלות בפני יו"ר ההוצל"פ את הטענה כי אין לממש את שטר המשכון כיון שהחוב שמשכון זה בא להבטיח נפרע (סעיף 19 לחוק ההוצל"פ) אולם לעולם לא יעוכב מימוש משכון בטענה כי סכום החוב אותו חב הממשכן נמוך מזה הנתבע על ידי בעל המשכון."

החלטת כב' השופט שלו בענין ענבל, כאמור, אכן משקפת את עמדת הפסיקה בהתייחס למימוש משכון. אך סביר הוא כי אין לאפשר למי הטוען שסכום החוב אותו חב הממשכן נמוך מזה הנתבע על ידי בעל המשכון, למנוע את מימוש המשכון.

אכן "המדיניות המשפטית הנכונה היא שלא לאפשר למי שממשכן נכס להבטחת תשלום חובות להעלות טענות כנגד גובהו של החוב באופן שיהיה בהעלאת טענות  אלה כדי למנוע מימוש המשכון. במתן אפשרות כזו לחייב יהיה כדי עקיפה מלאכותית של מטרת קיום המשכון וסיכולה"

(בר"ע 11356/97 גאיה הובלות בע"מ  ואח' נ' בנק המזרחי המאוחד (לא פורסם) מפי כב' השופטת ה' גרסטל, עמ' 5).

 נראה, איפוא, כי עמדת הפסיקה היא שאין מעכבים את מימוש המשכנתא בשל טענות כספיות בדבר גובה החוב.

 האם מות החייב עוצר את הליכי מימוש משכנתא?

 סעיף 78 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 קובע:

"מת החייב, אין בכך כדי למנוע או להפסיק הליכים נגד עזבונו, בין שחולק העזבון ובין שטרם חולק, ורשאי ראש ההוצאה לפועל לנקוט בהליכים לפי חוק זה כלפי נכסי העזבון שבידי מנהל העזבון או היורשים, לרבות הזוכים במנה על-פי צוואה."

מות החייב איננו מפסיק הליכי מימוש משכנתא גם אם נשארו אחריו קטינים שעלולים להתפנות מהכנס הממושכן. ההוראה שבסעיף 78 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 קובעת, כי אם מת החייב – אין במותו כדי למנוע או להפסיק את ההליכים נגד עזבונו, בין אם העזבון חולק ובין אם טרם חולק; וראש ההוצאה לפועל רשאי לנוקט בהליכים לפי חוק זה כלפי נכסי העזבון שבידי מנהלי העזבון או היורשים, לרבות הזוכים במנה לפי צוואה. סעיף זה יוצר, אם כן, רציפות מלאה בביצוע הליכי ההוצאה לפועל שאינם נקטעים ואינם נפסקים עם מותו של החייב.

ההליכים נמשכים כסדרם מכיוון שהחוב העומד למימוש איננו חובם האישי של היורשים, אלא חובו האישי של החייב, ומשום כך, גם אם היורשים הם קטינים, אין בכך כדי להפסיק את הליכי הביצוע, שכן עליהם לשלם את חובו של המוריש מתוך העזבון שנפל בחלקם וממנו בלבד. קטין שזוכה בעזבונו של חייב, אין לו חסינות בפני פרעון החוב רק בשל היותו קטין, ואין הזוכים צריכים להיפגע מכיוון שחייב מסוים השאיר אחריו יורשים קטינים (ראו בר"ע 302/93 (מחוזי תל-אביב) אהובה דוד נ’ בנק הפועלים, פ"ד תשנ"ג (2) 248, בעמ’ 249; דוד בר אופיר "הוצאה לפועל הליכים והלכות" מהדורה חמישית, חלק ראשון, מאי 2004, בעמ’ 424יד, ובעמ’ 438ג).

החוב הפסוק נפרע מתוך נכסיו של החייב שנכללים בעזבונו, ואין צורך באישור כלשהו של בית-המשפט לשם המשכת הליכי ההוצאה לפועל נגד קטינים. יתרה מכך, כל ויתור שנעשה על-ידי החייב בתוקף הוראה חוקית, מחייב גם את כל אלה שבאים מכוחו באותו נכס ונמצאים שם בזכותו .
אין לילדי החייב מעמד מיוחד בהחזקת הדירה, ושהותם בה היא מכוחו של החייב, ולכן: אם יפונה החייב מהדירה בהליכי הוצאה לפועל כדין, יהיה עליהם לצאת מהדירה עם ההורה החייב.

לפניה אל עורכי דין בנושאי ההוצאה לפועל ללא התחייבות לחץ/י כאן