אנחנו מרבים לשמוע את המונח דייר מוגן וכל מי שחתם לאחרונה על חוזה שכירות דירה או משרד, בכל מקום בישראל, לבטח קרא בין סעיפי החוזה את המונח המשפטי הנ"ל. רבים מאתנו שמעו את המושג אבל רק מעטים מבינים עד תום את משמעותו הרבה מבחינה משפטית. אז מה זה אומר למעשה?
לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 דייר מוגן הנו אדם ששכר דירה או בית עסק (משרד לדוגמא) לפני תאריך 20 לאוגוסט 1968, או מי ששכר נכס בדמי מפתח לאחר התאריך הנ"ל. בנוסף לכך, זכויות לדיור מוגן יכולות לעבור ל"דייר ממשיך" שהוא למעשה כל בן משפחה שאליו עברה הזכות מהדייר המקורי.
את מערכת היחסים בין השוכר לבעל הנכס באחד מהמקרים הבאים מסדיר כאמור חוק הגנת הדייר.
חובות וזכויות מכוח חוק – חשוב לדעת
החוק האמור קובע כמובן כי על הדייר המוגן להקפיד על עמידה בתנאים של החוזה המקורי שנתחם בתחילת השכירות. שימו לב כי הפרת החובות המקוריות של הדייר עלולות להפקיע את זכויותיו לדיירות מוגנת.
בין השאר על הדייר המוגן להקפיד על הנקודות העקרוניות הבאות:
- לשלם לבעל הנכס את התמורה המלאה לפי החוזה במזמן ובדרך שנקבעה בין הצדדים.
- לא לנטוש את הנכס
- לשלם את חלקו בהוצאות עליהן סוכם לצורך תחזוקת הנכס וביצוע תיקונים נדרשים. חוק הגנת הדייר מונה באופן מפורש וברור את רשימת התיקונים שיש לבצע בנכס ואת אופן חלוקתם בין הבעלים לדייר.
הרעיון המרכזי מאחורי המושג דיירות מוגנת היא מתן הגנה לדייר / השוכר בית, דירה משרד או חנות, כך שלא יאבדו את הנכס כל עוד הם עומדים בדרישות של חוזה השכירות המקורי ובהגבלות חוק הגנת הדייר.
אם אתם שואלים את עצמכם מה עמד מאחורי הרעיון האמור, הרי שהתשובה די פשוטה. חוק הגנת הדייר נחקק בתקופה שבה היה צורך חברתי דוחק למתן פתרון לקורת גג לבעלי עסקים ועשרות אלפים מאזרחי ישראל. החוק נחקק לצורך כלכלי-חברתי בתקופות ובשנים שבהם המדינה היתה יותר סוציאלית.
עיון מעמיק בחוק הגנת הדייר ופסיקה רבה של בתי המשפט בערכאות השונות לאורך השנים האחרונות מלמדים כי לכל דייר מוגן קיימות זכויות משפטיות ניכרות ביותר, אשר על פניו נראות ככאלה הפוגעות באינטרסים של בעל הנכס החוקי.
כך לדוגמא, גובה השכירות החודשית של דיירים אלה נמוכה בהרבה מאשר גובה השכירות הנהוגה בשוק החופשי של משכירי משרדים או דירות באזורים דומים. מעבר לכך, גם האפשרות של "דייר ממשיך" אינה דבר של מה בכך, בכל הנוגע לזכויות הדייר וחובותיו של בעל הנכס.
מעבר לכך, דיירות מוגנת הנה זכות בעלת ערך כלכלי ניכר ביותר לאור העובדה שהשוכר המוגן מכוח החוק, משלם כאמור דמי שכירות נמוכים ביותר בעבור חנות, משרד או דירה הממוקמים פעמים רבות במרכזי הערים הגדולות (והעיר תל אביב הנה דוגמא מצויינת) באזורים אטרקטיביים שבהם הביקוש לנכסים דומים גבוה ביותר.
כך לדוגמא, עלות השכרת חנות בשטח של כ-30 מ"ר במרכז תל אביב יכולה להגיע ל-2000$ לחודש, בעוד שדייר מוגן ישלם מאות אחוזים פחות והאפשרויות של בעל הנכס להעלות את דמי השכירות או להחליף את הדייר אינן ריאליות לאור חוק הגנת הדייר.
לאור העובדה כי החוק המדובר פוגע לכאורה בקניינו של בעל הנכס, בתי המשפט נוטים לאורך השנים האחרונות לפרש את הוראות החוק בצמצום ניכר, בהשוואה לפסיקות שהיו נהוגות לאורך שנות השמונים והתשעים של המאה שעברה. בית המשפט ציין לא אחת כי התכלית שלשמה נחקק חוק הגנת הדייר ונקבע המושג דיירות מוגנות, אינם נחוצים עוד כבימים עברו.
כאמור, מתוך חוק הגנת הדייר עולים המקרים בהם ניתן להעביר את הזכות לדיירות מוגנת, כמו גם המקרים שבהם לבעל הנכס קיימת אפשרות לפנות את הדייר בעקבות הפרות שונות של ההסכם.
בכל שאלה ועניין בנושא חוק הגנת הדייר והצורך לפנות דייר מוגן, אם וכאשר, חשוב לפנות לעורך דין מנוסה לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני.
לייעוץ משפטי ניתן ליצור קשר בטל: 1-800-800-891 או להשאיר הודעה כאן.
